Le Contrat de Location

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Contrats de location d’un bien d’habitation en
Israël
par Maître Edouard (Itshak) Japhet, avocat


Rien
ne vaut de bonnes relations entre un propriétaire et un locataire…
  
Le
contrat de location
Importance
d’un contrat écrit
Il
est essentiel que les droits et obligations mutuelles du propriétaire et du
locataire soient stipulés dans un contrat écrit de location mentionnant
l’adresse très précise du bien, ses dépendances (jardin, parking, ma’hsan,…),
et soit évidement signé des deux parties pour qu’il soit valable sur une
période explicitement mentionnée, permettant à chacun de pouvoir faire valoir
ses droits en cas de non respect du contrat.
Les
deux parties ont un intérêt mutuel à signer un contrat qui se devra d’être équitable,
et qui d’un côté protègera le propriétaire de défaillances des locataires et de
l’autre les locataires de propriétaires ne prenant pas en charges leur
responsabilité ou abusant de leur position largement dominante.
Contenu
du contrat
En
Israël sont librement fixés : le contenu des contrats, les montants des
loyers et des cautions, la durée de la location et des préavis, les
possibilités de sous-louer… Il est cependant important de noter qu’une location
pour une période de plus de 25 ans est assimilée à une vente (et donc imposable
par le système fiscal propre aux vente de biens immobiliers), et peut même être
inscrite au cadastre (Tabo) pour des périodes allants de plus de 5 ans (reconduites
comprises).
L’identité
et les ressources financières des parties doivent être au préalable soigneusement
vérifiées avec copies mutuelles de leurs papiers d’identité et sources de
revenus. Les droits de propriété du bailleur ou la procuration de la personne
signant le contrat en son nom doivent également faire l’objet d’une attention
particulière.
Il
est conseillé aux deux parties de s’adresser à un avocat pour la rédaction et
la signature d’un tel document afin de protéger les intérêts de chacun dans
tous les cas de figure.
En
Israël, les agents immobiliers n’ont pénalement pas le droit d’assumer un
quelconque rôle dans un tel processus.
Recommandations
en matière de contrats
Garanties
de paiements
Il
est recommandée au bailleur de demander une garantie bancaire et/ou la
signature de garants dont l’identité et les capacités financières ont également
été vérifiées et enregistrées.
Il lui est également recommandé d’exiger la remise de chèques mensuels
antidatés sur la période de location, ce qui lui permet, en cas de
non-paiement, d’utiliser une procédure de recouvrement rapide et peu couteuse de
créance impayée (dite « Hotsaa Lapoal »). Il doit également demander
un chèque de caution pour le dédommager de tout problème causé à son bien. Il pourra,
par sécurité, demander contractuellement l’encaissement de ce chèque en début
de contrat. Le montant restitué en fin de bail sera fonction de l’évolution de
l’état de l’appartement par rapport au début du contrat.
Etat
du bien
A
cet effet, un état des lieux très précis de l’appartement doit être établi en début et en fin de contrat et il est prudent de
prévoir un accord sur ce qui sera ou non à dédommager par le locataire
(peinture, usures légères…)
Un
locataire veillera à limiter le montant de cette caution (en général un mois de
loyer est un compromis acceptable).
En
général, le contrat stipule que le bien est loué « en l’état » (le
locataire doit donc insister pour que le bailleur s’engage par écrit dans le
contrat à réparer des défauts visibles et gênants). Ainsi, tout problème
existant de manière évidente au début de la période de location sera à la
charge du locataire. Il en sera de même de tout dommage qu’il aura généré.
Par
contre, le propriétaire devra réparer tout dommage existant sur le bien et non
connu du locataire en début de bail ou apparaissant ultérieurement ou lié à
l’usage naturel (sauf négligence du locataire).
Assurances
Aucune
assurance n’est obligatoire en Israël, mais il est recommandé aux deux parties
d’en souscrire : le bailleur sur le bien lui-même ainsi qu’une assurance
responsabilité civile (tsad guimel) s’il n’est pas sûr que son locataire l’ait
fait ; le locataire, une assurance sur le contenu du bien et sur la
responsabilité civile (tsad guimel), ce, dans tous les cas.
  
Charges
financières autres que les loyers
En
général, le locataire est tenu de payer les charges de copropriété liées au
fonctionnement de celle-ci (et non celles exceptionnelles liées à son
amélioration), les taxes foncières (arnona), les frais de gaz et d’électricité.
Le locataire devra bien se renseigner sur les deux premiers montants afin de
disposer d’un bilan économique complet avant signature du contrat.
Le
bailleur devra signaler le nouvel occupant aux responsables de la copropriété,
de la municipalité, des compagnies de gaz et d’électricité afin de ne pas se
retrouver en situation de débiteur en cas d’impayé.
  
Durée
du contrat
Durées
possibles contractuelles
Il
est d’usage de signer des contrats de un ou de deux ans, mais aucune règle
n’existe en la matière. Dans l’absence d’un préavis convenu dans le contrat, le
propriétaire ne pourra pas renvoyer son locataire sur cette période sauf en cas
de son non respect de ce dernier du contrat ; en cas de vente du bien, l’acquéreur
sera tenu par l’ancien contrat existant. Un locataire qui quitterait les lieux
avant la fin de bail sans proposer un successeur accepté par le bailleur devra
payer les loyers correspondants jusqu’à la fin de la durée contractuelle.
Renouvellements
Aucune
des parties n’est tenue de renouveler un bail existant. Pour l’instant,
l’évolution des montants du loyer est libre en cas de renouvellement.
Il
est recommandé aux deux parties de signer des contrats multi-annuels avec, si
possible, accord sur les évolutions de loyers : ils protègent le locataire
de changements de loyers brutaux et de fréquents changements de domicile ;
ils prémunissent le propriétaire à chaque changement de locataire de période de
non-locations, de frais d’agence et de coûts de remise en état.
Fin
de contrat
Il
est recommandé de prévoir une période de préavis de fin ou de non
renouvellement de contrat. En la matière, rien ne vaut de bonnes relations
entre un propriétaire et un locataire.
En
cas de non-respect du contrat par le locataire, le propriétaire pourra entamer
une procédure juridique rapide d’expulsion (de l’ordre de deux mois) et exiger
le paiement d’éventuelles pénalités 
prévues au contrat.
  
Fiscalité
applicable aux bailleurs
Les
revenus locatifs sont totalement exonérés d’impôts s’ils sont inférieurs à 5,080
shekels (ce montant évolue régulièrement).
Au-delà
de ce montant et pour les propriétaires louant jusqu’à 4 biens, il est
recommandé d’opter pour l’option simple d’application d’un taux forfaitaire
d’imposition de 10%, sans possibilité de déduction d’aucun frais. Si des
amortissements importants de remboursements et/ou des couteux travaux
d’amélioration pouvaient être déduits des revenus locatifs la formule avec
imposition des revenus nets à un minimum de 33% pourrait temporairement
présenter un intérêt.
Il
convient de signaler annuellement aux autorités fiscales l’ensemble des biens
loués et des revenus locatifs associés. En cas de possession de plusieurs biens
ou d’encaissements de loyers significatifs, le recours à l’aide d’un avocat
s’appuyant sur un comptable spécialisé est recommandé.
  
Cet article ne constitue en aucun cas et ne peut
être assimilé à une consultation ou à un conseil juridique ou fiscal de quelque
sorte que ce soit, et ne doit être entendu que comme une source d’information
générale.
L’auteur
est avocat à Jérusalem.
Japhet Halevy, Law Offices
4 Rue Massarik (Moshava Germanit), Jerusalem
Tel:
+972722301983
Port:
0547494199
Direct
France: 0177507799
Source
: article de l’auteur publié par le Jerusalem Post – Edition française du
25.11.2015

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