Augmenter la valeur de votre bien – le tama 38

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Immobilier- le tama 38

Augmenter la valeur de votre bien de 20 % à 40 %, sans investir et grâce à un programme original (1re
partie)
Maître Edouard (Itshak) Japhet

                                                     
I
sraël est un pays à
risque sismique et la plupart des immeubles construits avant la loi de la fin
des années soixante-dix sont loin d’être aux normes en la matière. Le ministère
du Logement a été fortement interpellé par l’énorme
tremblement de terre de 1999 en Turquie et en 2005
une nouvelle législation a été promulguée (mise en application fin 2008) :
les propriétaires sont désormais incités à mettre
leurs biens aux normes et à
les rénover, en faisant
supporter les frais par des investisseurs. Ceux-ci trouvent
une compensation financière en bénéficiant de l’agrandissement
associé des bâtiments, notamment en les
surélevant. Ils doivent en renforcer les
structures et y ajouter, pour chaque appartement, une pièce protégée (mamad).
Il est aussi souvent convenu que le promoteur rénove les parties communes et
installe des ascenseurs, et parfois, des parkings supplémentaires, des
terrasses et/ou des balcons.
Bilan
Ce programme,
réservé à des bâtiments d’au moins 2 étages, et dont le permis de construire
date d’avant 1980, s’appelle Tama 38 (Tama = Directive de planification
nationale). Un bilan satisfaisant de sa mise en œuvre a été dressé par le
ministère du Logement en 2012. Il trouve un intérêt encore accru au vu des
volontés exprimées depuis, d’augmenter le parc habitable du pays face au
déficit d’offres, et au prix trop élevé des appartements dans le centre des
grandes villes, rendant les acquisitions immobilières fort difficiles.
Définition
La décision de
lancer un programme Tama 38, ainsi que la définition précise des travaux
correspondants, reviennent aux copropriétaires, qui doivent les approuver en
général avec une majorité requise d’au moins deux tiers (et pouvant aller
jusqu’à 80 %
dans le cadre d’un Tama 38/2 prévoyant une destruction et une reconstruction
complètes du bâtiment).
Les copropriétaires
délèguent la responsabilité du programme à un promoteur immobilier (yazam)
qui travaille le plus souvent de concert avec un investisseur financier (banque
ou autre) et un constructeur (kablan).
Ce consortium
(appelé « promoteur »
dans la suite de l’article)
devra financer et assumer la pleine responsabilité de tous les travaux
d’agrandissement, de rénovation et de mise aux normes du bâtiment, votés par
les copropriétaires conformément à la législation et actés dans un contrat.
En échange, il
deviendra propriétaire de tout ou partie des droits sur le toit et des
appartements ajoutés dans le cadre du programme.
Dès le stade des
premières négociations avec le promoteur, afin de maximiser la contrepartie obtenue
par les copropriétaires, et afin de les représenter pour faire valoir leurs
droits, il leur est recommandé de choisir
un avocat spécialisé, qui restera cependant à la charge financière du
promoteur.
Intérêts des copropriétaires
Augmentation
significative de la valeur des biens
Les immeubles
rénovés dans le cadre du Tama 38 sont mis aux normes antisismiques. Les
appartements bénéficient d’une augmentation de surface allant en général
jusqu’à 25m2, liée à l’ajout d’une pièce renforcée, parfois d’un balcon,
voire de parkings. Très souvent, les bâtiments bénéficient
également de l’installation d’ascenseurs, de
rénovations des parties communes et de la façade.
Au total et en
moyenne, on peut estimer que la valeur d’un bien augmente de 20 %
à 40 %,
et ce, en l’absence de toute dépense de la part de son propriétaire. Par
exemple, pour un appartement de 3 pièces situé au 3e étage, l’ajout
d’un ascenseur augmente sa valeur d’au moins 15 %, l’ajout d’une petite pièce l’augmente de
20 %,
celui d’un balcon de 5 %, un ravalement de 5 à 10 %.
Absence de
dépenses de la part des copropriétaires
Les copropriétaires
n’ont à financer aucune des prestations mentionnées. Cela implique que leur
avocat prenne bien soin de mettre contractuellement à la charge du promoteur l’ensemble
des dépenses liées au projet.
Signalons que,
lorsqu’une copropriété envisage de financer un ravalement, un ajout d’ascenseur
ou de balcons, il lui est recommandé d’envisager, avant de lancer tous travaux,
la possibilité d’un Tama 38 qui lui fournirait gratuitement ces prestations.
Difficultés pour les copropriétaires
Les propriétaires se
retrouvent néanmoins face à divers problèmes.
Nuisances
liées aux travaux
Les travaux peuvent
obliger les propriétaires ou leurs locataires à déménager temporairement. Si
l’immeuble a bien négocié avec le promoteur, ce dernier supportera une grande
partie des coûts correspondants.
Il importe de
prendre en compte l’ensemble des difficultés générées par le Tama 38
(déménagement impliquant changement de quartier et d’habitudes, rallongement de
durée des trajets, impossibilité de garder tous ses meubles, difficulté à louer
le bien dès que le processus est annoncé…).
Les nuisances
sonores ne sont pas négligeables pendant certaines phases des travaux.
Il faut alors garder
à l’esprit l’augmentation de valeur du bien immobilier liée à ce programme, de
20 %
à 40 %.
Durée
Le processus du Tama
38 peut prendre de deux ans et demi à quatre ans, depuis le moment où la
copropriété l’envisage, dont deux à trois ans depuis son vote favorable.
Les discussions
entre copropriétaires peuvent prendre jusqu’à un an, du fait de l’importante
majorité requise pour autoriser les travaux. Il est fondamental de tester la
faisabilité de leur acceptation durant quelques mois, avant d’entamer des
discussions et des négociations avec des promoteurs.
Une fois la décision
votée, sur la base d’une prénégociation et d’un précontrat très détaillé avec
le promoteur sélectionné, la négociation du contrat nécessite un à deux mois.
L’établissement des
plans précis et les autorisations relatives aux permis de construire afférents
peuvent nécessiter de six mois à un an. Les autorités sont, depuis deux ans,
incitées par le ministère du Logement à raccourcir ces délais.
Les travaux
proprement dits et l’obtention des certifications administratives finales
peuvent nécessiter entre un et deux ans.
Il est fréquent que
le chantier soit d’une durée plus longue que prévu du fait de difficultés
techniques, financières, météorologiques, militaires…
Il est conseillé de
prévoir dans le contrat des plages horaires de travaux, minimisant l’inconfort
des occupants, ainsi que des pénalités de retard qui incitent le promoteur à
faire tous les efforts pour respecter les délais prévus.  u
Négociation
Il faut garder à l’esprit,
qu’au-delà de la réussite du chantier dans les délais, qui va profiter aux deux
parties, celles-ci ont des intérêts contradictoires. D’où l’importance d’une
bonne négociation, qui engagera chacun avant le vote et la signature finale de
l’accord.
La réussite d’un
Tama 38 pour une copropriété suppose donc qu’elle choisisse un avocat
spécialisé dans l’immobilier pour la rédaction d’un contrat mentionnant tous
les aspects de l’accord. Celui-ci devra inclure les définitions précises des
prestations contractuelles, les étapes détaillées du planning, les engagements
du promoteur ainsi que l’ensemble des pénalités et des modalités de règlement
d’éventuels litiges.
Il est également
très important de sélectionner un promoteur ayant de l’expérience et une bonne
réputation et de vérifier la solidité du consortium financier qui le soutient.
Intérêts des promoteurs
Les sommes investies
dans les divers Tama 38 par les consortiums proviennent de leur prise de
participation financière ou des ventes des appartements supplémentaires dont
ils ont pris possession dans les programmes déjà achevés par eux ou en cours.
Il faut savoir qu’ils tenteront de protéger leur
intérêt en minimisant les travaux supplémentaires non exigés par la loi, et en
offrant le minimum de prestations pour ceux exigés légalement et pour ceux liés
à la rénovation. Ils viseront également à réduire au maximum leurs contraintes
contractuelles en matière de plannings et de relogement.
Il est alors
nécessaire que le contrat liste exhaustivement l’ensemble des coûts liés au
projet et précise qu’ils sont à la charge du promoteur : études
préliminaires, démarches administratives – dont permis de construire et
inscriptions finales –, construction, gestion du projet, relogements, frais
fiscaux et financiers – dont ceux liés aux emprunts et aux garanties bancaires
–, assurances, coûts des avocats, des architectes ainsi que des maîtres d’œuvre,
taxes diverses…
Marges de manœuvre des copropriétaires
Un contrat sera
établi entre les parties, dans lequel les promoteurs s’engagent à respecter
certaines obligations et les copropriétaires cèdent certains droits.
Obtenir le
maximum du promoteur
Les propriétaires
devront sceller leur accord lors du vote final pour éviter les divergences
futures et tenter d’obtenir du promoteur le maximum de prestations
supplémentaires. Par exemple, ils négocieront la qualité des matériaux
employés, les dimensions des mamad et des ascenseurs, l’esthétique des
façades et/ou des parties intérieures comme des jardins de l’immeuble, l’ajout
de balcons et de parkings… Ils essaieront également de réduire au maximum les
délais contractuels des travaux et les inconvénients associés, ainsi que les
durées de relogement.
Ils peuvent
également en théorie tenter d’obtenir, en plus de l’augmentation de valeur de
leur propre bien, la copropriété d’une partie des appartements supplémentaires
et/ou des droits sur le toit. Mais il faut savoir que de telles demandes
peuvent dissuader de nombreux promoteurs, en rendant l’opération trop peu
attractive.
Obtenir des
garanties du promoteur
L’avocat de la
copropriété veillera à obtenir du promoteur de solides garanties bancaires qui
la protègent, en cas de difficultés financières ou de défaillance de ce
dernier. En effet, elles mettraient en péril le projet, en laissant un immense
chantier en plan ou en le retardant significativement.
Il précisera
également que le promoteur assume la pleine responsabilité de ses prestations
sur les périodes légales de garantie, ainsi que des dommages éventuels causés
par ses travaux. A cet effet, il exigera qu’il souscrive une solide assurance
pour couvrir lesdits dommages, sur les biens ainsi que sur les personnes (qui
travaillent dans le chantier, circulent dans la copropriété ou utilisent ses équipements).
Au-delà de la
supervision technique du promoteur, exigible contractuellement, il est
recommandé aux copropriétaires de recourir, durant la durée des travaux, aux
services d’un maître d’œuvre, qu’ils choisissent, mais qui sera rémunéré par le
promoteur. Ainsi, ils seront régulièrement informés de l’avancement du chantier
sur les plans des délais et techniques.
Relations avec les autorités
Les permis de
construire sont facilement obtenus, avec des processus administratifs allégés
et raccourcis. Les copropriétaires sont en général exemptés
de taxes, et les contrats ne sont pas imposables si ce point a été fixé
au préalable dans le contrat.
Ceci dit, l’amélioration de votre bien peux provoquer une hausse de votre taxe d’habitation ou arnona (voir article ici).

Cet article ne peut en aucun cas se
substituer à une consultation ou à un conseil juridique ou fiscal de quelque
sorte que ce soit, et ne doit être entendu que comme une source d’information
générale.
L’auteur est
avocat à Jérusalem.
Japhet Halevy, Law Offices
4 Rue Massarik (Moshava Germanit), Jerusalem
Tel:
+972722301983
Port: 0547494199
Direct France:
0177507799
Source :
article de l’auteur publié par le Jerusalem Post – Edition française du
02.12.2015 et du 09.12.2015.
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