Immobilier- le contrat d’acquisition

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Contrat d’acquisition d’un bien d’habitation en Israël

Les pièges sont multiples et les enjeux considérables ; d’où l’intérêt de recourir à un avocat spécialisé dans l’immobilier et parlant votre langue

En Israël, une vente peut se conclure en moins de quelques semaines (à comparer avec une période de deux à trois mois en France). Les avocats font office de notaires et prennent en charge les modalités d’inscriptions. Il n’existe pas de promesse de vente ; toute formule équivalente (« zikhron devarim ») doit être évitée car elle risque d’être assimilée à un engagement irréversible. Il existe divers statuts cadastraux de biens : le « Tabo », le « Rechout mekarkei Israël » (anciennement « Minhal ») ou administration des terres d’Israël.

L’avocat met en garde l’acquéreur dans le cas de propriétés inscrites au Tabo (vendues à des prix bien inférieurs aux prix du marché) sous forme de locations contractées à
des Eglises, arrivant bientôt à expiration et sans assurance de renouvellement du bail.
Liste des differents intervenants
L’avocat
Il cherchera à garantir les intérêts des parties ; la bonne inscription de l’acquéreur, et le paiement du solde de la vente dans les délais. Il est indispensable de recourir à un professionnel spécialisé dans l’immobilier et parlant la langue de son client. L’avocat est en charge des vérifications légales relatives aux inscriptions du bien, aux titres
de propriété du vendeur (absence de copropriétaires non signataires du contrat, d’hypothèques, de contestations juridiques…), à sa capacité juridique à signer une vente, à la correspondance légale entre le bien acheté et celui attendu (surfaces, enregistrements légaux de l’ensemble du bien et de ses dépendances comme jardin, mahsan, parking…), aux paiements par le vendeur des charges de copropriété décidées avant l’achat…
Il commence par consulter l’enregistrement cadastral du bien : ce dernier indique les propriétaires, les dépendances, la surface, les servitudes le grevant, les procédures en cours (successions, liquidations, contestations, jugements). Il est également en charge de rédiger le contrat d’acquisition (mentionnant notamment les échéances et les modes de paiements, et d’éventuelles pénalités). L’avocat conserve généralement certaines sommes dues au vendeur sur un compte séquestre, tant que celui-ci n’aura pas acquitté toutes ses obligations contractuelles. Avant le dernier paiement, à la remise des clés, il vérifie que le bien est libre de toute servitude.
Après signature, il doit déclarer la transaction aux diverses autorités, veiller au paiement de la taxe d’acquisition, et l’inscrire instantanément au cadastre pour éviter toute
autre inscription. En cas de présence d’un locataire, l’acquéreur se substituera au vendeur comme bailleur jusqu’à la fin du contrat existant de location (qu’il faudra avant signature avoir bien examiné), sauf accord du locataire sur d’autres modalités.
L’agent immobilier
Pour exercer sa profession, il doit être agréé par l’Etat après avoir réussi un examen puis payé sa licence annuelle ; il n’a pas le droit de s’immiscer dans le processus contractuel. Sa commission est due à la signature du contrat, quelles qu’en soient les suites ; il n’assume aucune responsabilité sur les conséquences liées à son intervention.
Le promoteur (cas d’un bien en construction)
L’achat dans un immeuble en construction bénéficie d’une décote liée aux risques relatifs à un bien non encore existant (faillite du promoteur, délais, bien ne correspondant pas aux attentes, défauts de construction…). Un avocat spécialisé utilisera les outils légaux qui prémunissent l’acquéreur contre ces risques. Avant d’envisager de signer une telle acquisition, il est conseillé de procéder à des vérifications et de poser plusieurs questions dont les réponses seront contractuellement enregistrées. Le contrat comprendra notamment une définition précise de l’état du bien et des équipements, de la garantie constructeur, des pénalités dissuasives de retard de livraison, des garanties bancaires en cas de défaillance du promoteur…
Faire un bilan économique global avant signature
Afin de disposer d’une appréciation économique complète de l’engagement irréversible pris, il importe, avant tout processus, de prendre en compte, outre le prix d’achat, les frais divers associés. Il faut également s’assurer auprès des organismes de crédit immobilier envisagés de la faisabilité d’un emprunt. Les banques exigent un apport initial minimal, fonction de la législation en vigueur, de l’âge et des ressources des emprunteurs comme de leurs garants, ainsi qu’une expertise de la valeur du bien.
Elles sont progressives, selon le montant de l’achat, le statut de l’acheteur par rapport à Israël, le nombre de biens qu’il possède. Il conduit à de larges fourchettes de pourcentage applicables sur le prix d’achat (entre 0 et 10 %).
Ces taxes sont exigibles dans les 60 jours suivant l’engagement contractuel. Nous vous conseillons vivement de lire l’article a ce sujet (cliquer ici).
Coûts des travaux envisagés
Les travaux que l’acquéreur entend commander rapidement doivent faire l’objet de devis contractuels et être intégrés au bilan économique global.
Frais d’agence
Il est fréquent que le vendeur et l’acheteur recourent à des agents immobiliers distincts. Les commissions usuelles sont en général de l’ordre de 2 % du prix
de vente (plus TVA de 17 %) et doivent être payées à la signature du contrat, quelles qu’en soient les suites.
Frais d’avocat
Le vendeur et l’acheteur sont incités à recourir chacun à un avocat spécialiste de l’immobilier (parfois commun) qu’ils rémunèrent chacun de leur côté. Leurs honoraires sont fonction de la complexité de l’acquisition, des besoins du client en matière de conseils, des problèmes juridiques liés au bien. Il est recommandé de choisir un avocat spécialisé dont les tarifs sont de 0,5 à 1,5 % du prix de vente (plus TVA).
Frais d’assurance
Aucune assurance n’est obligatoire, mais il est recommandé d’en souscrire une, sur le bien immobilier lui-même et une autre de responsabilité civile (tsad guimel). Les assurances liées à des emprunts ne couvrent pas ces risques, car elles ont surtout pour fonction de couvrir les banques sur leurs propres risques.
Coûts liés aux prêts
Il convient de prendre en compte les intérêts liés au crédit immobilier (fonction notamment de la banque, de la date de signature, de la durée et du pourcentage du prêt en taux fixes et/ou variables), ainsi que les frais de dossier (de l’ordre de 0,3 % du prêt). Il est nécessaire de mettre en concurrence plusieurs organismes de crédit et de vérifier les
capacités d’emprunt avant tout processus. Les prêteurs prendront une hypothèque sur le bien acquis.
Il existe des « courtiers en crédit immobilier » capables de négocier des conditions favorables ; des avocats spécialisés en immobilier peuvent aussi jouer ce rôle. Le coût de cette prestation est de l’ordre de 1 % du prêt (plus TVA), mais s’amortit du fait des économies générées.
Autres dépenses
Il importe de prendre également en compte les frais d’inscription (de l’ordre de 1 000 shekels), la Arnona (voir article ici).
Cet article ne peut en aucun cas se substituer à une consultation ou à un conseil juridique ou fiscal de quelque sorte que ce soit, et ne doit être entendu que comme une
source d’information générale.
L’auteur est avocat à Jérusalem.

Japhet Halevy, Law Offices

4 Rue Massarik (Moshava Germanit), Jerusalem

Tel:
+972722301983

Port: 0547494199

Direct France:
0177507799

Email: Itshak@japhet.co.il

Website: www.japhet.co.il

Source :
article de l’auteur publié par le Jerusalem Post – Edition française du
18.11.2015
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