Taxation sur les biens immobiliers

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Taxation sur les biens immobiliers

Impôts relatifs à la transmission (vente, achat, donation) d’une résidence
et taxe locale – Récapitulatif de la fiscalité israélienne

Afin de disposer
d’une appréciation complète des obligations financières, il importe de bien
prendre en compte les montants correspondants à toutes les taxes afférentes.
Appréciation préalable
des obligations financières
Transactions
immobilières
Selon la loi, les parties sont dans l’obligation
d’avertir les services fiscaux dans les 40 jours suivant la signature d’un
contrat, et d’acquitter toutes les taxes dues dans les 60 jours.
Acquisition et
vente d’un bien
L’acheteur doit
payer une taxe d’acquisition calculée de façon progressive, selon notamment le
montant de l’achat, son statut (résident ou non, olé hadach,
handicapé…), ainsi que le nombre de biens qu’il possède déjà.
Le vendeur d’un bien
doit payer une taxe sur la plus-value, fonction notamment de la plus-value
réalisée, de son statut par rapport à Israël, du nombre de biens qu’il possède
et qu’il aurait vendus dans les dernières années.
Évaluation complète des obligations
Afin de disposer
d’une appréciation économique complète de l’engagement irréversible qui serait
pris, il importe, au préalable, de prendre en compte toutes les taxes dues. Les
barèmes de calcul évoluent régulièrement et il convient de s’adresser à
son avocat avant la signature d’un éventuel contrat. Les informations
présentées ici ont été actualisées à fin octobre 2015.

Taxe d’acquisition
Résidents
israéliens achetant un seul bien immobilier
Les résidents israéliens qui achètent un seul bien
immobilier bénéficient d’une exonération
totale de taxe d’acquisition jusqu’à une valeur de 1 568 800 shekels ;
s’applique ensuite un taux de 3,5 % sur la somme comprise entre
1 568 801 shekels
et 1 860 790 shekels,
de 5 % entre 1 860 791 shekels
et 4 800 605 shekels, de 8 % entre 4 800 606 shekels
et 16 002 015 shekels
et de 10 % au-delà
de ce montant.
N.B. : le « lieu de résidence » d’une personne
désigne principalement le pays représentant son « centre d’intérêt
vital ».
Nouveaux
immigrants
Pour les nouveaux
immigrants achetant leur premier bien immobilier dans les 7 ans suivant leur
aliya, la taxe d’acquisition se calcule avec un taux de 0,5 % jusqu’à 1 700 220 shekels et de 6 % au-delà de ce montant. Dans certains cas,
il peut s’avérer plus judicieux d’utiliser le mode de calcul précédent.
Résidences
secondaires ou non-résidents israéliens
Dans ces cas, la
taxe d’acquisition se calcule avec un taux de 8 % jusqu’à la somme de 4 800 605 shekels
et de 10 %
au-delà de ce montant. Cependant un non-résident qui, dans les deux ans suivant
son achat, deviendra israélien et résident
pourra prétendre à
un remboursement des surplus de taxes
acquittées. Si le bien est acheté par un couple de résidents israéliens dont un
des conjoints est primo-acquérant, le calcul de la taxe prendra en compte la
situation de chaque époux, au prorata de son droit de propriété.
Cas
particuliers : succession, donation ou divorce
Les transmissions de
biens immobiliers par succession ou divorce sont en principe exonérées de taxes
d’acquisition. Le bénéficiaire d’une réelle donation par un « proche
parent » (époux, ascendant ou descendant direct et conjoint) ne paiera
qu’un tiers du montant normalement dû de la taxe d’acquisition (sur la base de
la valeur du bien estimée par l’avocat en fonction des prix du marché). Les
donations entre frères et sœurs ne sont ainsi réduites que dans le cas du
transfert d’un bien reçu ou financé par un proche parent commun.
Taxe sur les plus-values immobilières
La taxe sur les
plus-values s’applique sur l’écart entre le prix de vente et le prix d’achat du
bien (corrigé de l’indice des prix à la consommation). Il est possible de
consulter un avocat pour déduire de ce calcul de nombreux frais, tels les coûts
des travaux de rénovation, d’inscription, d’avocat, d’expert et d’agence
immobilière à l’achat et à la vente, les intérêts liés aux crédits… La taxe
normale serait de 25 % de la plus-value, mais il existe de
nombreux cas particuliers.
Résidents
israéliens propriétaires d’un seul bien immobilier
Les résidents
israéliens propriétaires d’un seul bien immobilier en Israël sont dispensés de
taxe sur les plus-values jusqu’à la somme de 4 500 000 shekels,
une fois tous les 18 mois. Un propriétaire voulant vendre sa résidence dispose
d’un délai de 18 mois entre l’achat de son nouveau logement et la vente de
l’ancien pour ne pas être considéré comme multipropriétaire.
Non-résidents
ou multipropriétaires
Jusqu’à fin 2017, pour la vente maximum de deux
appartements acquis avant 2014, la taxe normalement due sera réduite dans la
quasi-totalité des cas (il convient de vérifier avec son avocat le calcul
s’appliquant au cas spécifique) : elle
sera multipliée par la durée écoulée entre début 2014
et la date de la vente, puis divisée par celle écoulée entre la date d’acquisition
et celle de la vente. Pour les ventes supérieures à 4 500 000 shekels,
la partie dépassant ce montant sera, dans tous les cas, taxée à 25 %. A partir de 2018, ce mode de
calcul s’appliquera quel que soit le nombre de biens acquis avant 2014.
Succession,
donation et divorce
Les transmissions de biens immobiliers par
succession ou divorce sont en principe exonérées de taxe sur les plus-values.
Pour les biens obtenus par voie de succession, donation, divorce, le vendeur
« rentre ensuite dans les chaussures de son prédécesseur », mais sa situation devient
fiscalement complexe et il convient de prendre conseil auprès d’un avocat
spécialisé en fonction des nombreux cas particuliers pouvant survenir..

La Arnona
La Arnona
L’équivalent des taxes d’habitation et foncières
existant en France est, en Israël, la « Arnona » (voir plus de details dans cet article) due
aux autorités régionales. Cette taxe est acquittée par l’occupant du bien
(propriétaire ou locataire), quels que soient leur lieu de résidence ou leur
nationalité. Le montant de cet impôt dépend de la surface du bien et de sa
localisation. Les tarifs moyens annuels au mètre carré sont compris entre 60 et
90 shekels à Jérusalem ou Tel-Aviv, entre 40 et 60 shekels à Natanya, Haïfa,
Petah Tikva ou Rehovot et les tarifs les plus bas sont d’environ 30 shekels à
Kiryat Chmona.
Réductions
possibles des taxes
Chaque localité offre de nombreuses possibilités de
réductions en fonction de la situation de l’occupant (étudiant, nouvel
immigrant, personne âgée, soldat, personne invalide, personne à bas revenus,
famille monoparentale…) et il est recommandé de se renseigner à ce propos. Une
réduction de l’ordre de 1 à 2 % peut être offerte en cas de
paiement de l’intégralité de la taxe en tout début d’année (voir plus de details dans cet article).
Cas de
changement de statut vis-à-vis du bien
Il est indispensable de signaler aux autorités
locales tout changement de statut concernant l’occupation du bien vis-à-vis de
la Arnona. Parmi ces cas, signalons deux exemples : la mise en
location ou vente du bien avec copie des contrats (afin de désigner la nouvelle
personne imposable) et la fin de location d’un bien avec copie du contrat de
location et/ou attestation de fin de bail (afin de signaler la fin de la
responsabilité d’imposition vis-à-vis du bien). 
Le ptit plus: en cas d’achat de premier bien (pour tout israélien), vous êtes exonéré de taxe pour un bien ne dépassant pas 1,568,000 Sh., préferez donc ce statut à celui de nouvel immigrant.
Cet article ne peut en aucun cas se
substituer à une consultation ou à un conseil juridique ou fiscal de quelque
sorte que ce soit, et ne doit être entendu que comme une source d’information
générale.
L’auteur est
avocat à Jérusalem.

Japhet Halevy, Law Offices
4 Rue Massarik (Moshava Germanit), Jerusalem
Tel:
+972722301983
Port: 0547494199
Direct France:
0177507799
Source : Jerusalem
Post – Edition française

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